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东方万汇城是南京市东方置业房地产实业有限公司开发建设。该项目位于浦口区江浦街道浦口大道28号,项目占地面积14.5万平方米,建筑面积达100万平方米,拥有大型商业、五星级酒店、甲级办公、城市公寓等各种物业类型。目前,东方万汇城在售3、6号楼地铁小公寓尾盘,面积46-80㎡,40年产权,均价9600元/㎡。另外,在售商铺面积30-110㎡,一楼均价38000元/㎡左右,二楼均价15000元/㎡左右。
据现场销售顾问介绍,项目总建筑面积达100万平方米左右,拥有大型商业、五星级酒店家居设计改造王、甲级办公楼家居设计改造王、城市公寓等各种物业类型中国最大的装修公司,是浦口新城首发大型城市综合体。周边生活配套有大润发、红星美凯龙,附近有中国银行中国最大的装修公司、紫金农商银行、中国农业银行,教育配套有江佑铂庭幼儿园、浦口城东幼儿园、浦口四中。公交线线(浦新线号线浦口万汇城站以及在建的地铁11号线中转站。
调查手记 东方万汇城位于浦口区浦口大道28号,距离长江隧道出口约900米左右,地铁10号线浦口万汇城站也是近在咫尺,出行较为方便,这是项目的一大优势。
不过,由于浦口大道是快速干道,来往车辆繁忙家居装饰品牌排行榜,噪音污染不可避免。目前附近以工厂和商业办公项目居多,导致项目周边高压线林立。商业生活配套相对缺乏,距离最近的超市是大润发,位于万汇城西北面的江佑铂庭,中间隔着浦口大道家居设计改造王,需穿越快速行进的车流,步行约20分钟。
项目本身配套的40万方大型商业,销售顾问表示要到年底才能动工建设。有业主反映,2013年6月购房时,销售员就说当年年底商业就会动工,但至今仍未见动工迹象,以至于在365地产家居网的业主论坛上,就有业主愤然发帖:“商业再不建设,大家一起退房吧!”因此,商业配套能否像销售员所说的那样到年底如期动工,还有待进一步的观察。
万汇城样板房展示中心的宣传展板上明确写着,“一站式教育从此无忧”。笔者就此询问销售人员,获悉目前小区教育配套有江佑铂庭幼儿园、城东幼儿园、浦口实验小学家居装饰品牌排行榜、浦口新城中学。不过销售人员同时告诉笔者,万汇城公寓属于商业性质,并不能办理户口,不存在学区问题。周边的教育配套多数为民业性质,业主如果有子女上学都可以上。
调查手记 商业性质的项目由于不能解决户口问题,当然上学问题也就无法解决,万汇城所谓“一站式教育”的说法难以自圆其说。万汇城周边虽有江佑铂庭幼儿园、城东幼儿园,但均属于其他楼盘为自己业主所建的幼儿园,首先要满足楼盘自身的业主子女入学。至于浦口区实验小学,不能入户的商业性质的公寓,当然根本无法入学。面对开发商所谓“一站式教育从此无忧”的宣传,购房者应保持清醒的认识。
据销售顾问介绍,东方万汇城的车位配比按1:0.3设置,即3户业主配比1个车位。而万汇城共有6000户业主,以及40万方的商业,这样的车位配比如何能满足业主需求呢?对此销售顾问的解释是,30-50平方米户型的业主很少有车,基本上都是公交和地铁出行,同时商业的地面位置可以补足车位停放。
调查手记根据2012年南京市政府19号文件【南京市建筑物配建停车设施设置标准准则】,市区范围内根据用地发展和交通条件,划分为三类停车分区,浦口珠江老城可参照一类区域执行。对于一类区车位配置规定:酒店式公寓面积小于90平方米,车位配比下限为1:0.7,对于商业设施车位配比下限为1:0.5。按照此规定,东方万汇城1:0.3车位配比显然过低,未来项目如何满足业主和商业停车的需求,要画上一个大大的问号。
销售顾问介绍,东方万汇城2015年6月开始陆续交付。2015年12月,东区商业开始动工。当笔者询问万汇城交付后投资出租的情况,售楼人员告诉笔者,30㎡房源每月月租在1500元上下,60㎡的房源月租在2000—2500元之间。
笔者查询到,目前在365地产家居网的租房频道,已经有业主挂出万汇城的公寓出租,一室一厅50㎡的要求月租800元,60㎡的月租一般要求在1200到1500元,30㎡的房源尚无招租的。
据地产中介介绍,目前该区域除东方万汇城外家居设计改造王,还有明发新城中心、紫晶唐等楼盘,同类型的产品较多,投资还需细心选择。
目前万汇城项目销售的是北区03幢与06幢中国最大的装修公司,户型为30-71㎡的商业公寓,40年产权,商业用电,民用水,销售均价9600元/㎡。
调查手记 浦口大道两侧是商业办公密集区域,商业性质的小公寓较多。与普通住宅相比,价格便宜是东方万汇城的一大优势。
但项目的缺点也很明显,商业公寓的使用成本较高,商业用电的费用比民用电贵上一倍。另外,万汇城的物业费也达到了2.8元/㎡。
此外,万汇城的户型是东西朝向,并且采用两梯10户的格局,配置较低,上下班高峰期的时候,业主等电梯时间会比较漫长。
在东方万汇城的合同补充协议一栏里有两项条款引人关注:第十一条,除了主体工程质量问题以及装修问题外,业主均必须按甲方通知时间办理交付手续,并缴纳相关费用,不得拖延;第十三条,甲方交付房屋与样板间标准不同。
调查手记律师认为,万汇城这样的合同约定,颇有霸王条款的嫌疑,一旦购房者同意第十一条,就意味着房屋如果出现开裂、空鼓、漏水等质量问题,购房者只能要求整改,但仍然必须按照开发商要求的时间准时收房。另外,因为交付标准与样板间不同,因此购房者要格外谨慎,不要轻易被美轮美奂的样板间所误导。
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